房屋托管公司跑路后，房东有权收回房屋吗？
文/常遇春律师（专职律师）
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从2019年以来，全国多地房屋租赁市场遭遇了各房屋托管公司的”跑路”潮，据报道有南京乐咖公寓、太原创世纪房产、西安佐旗、龙德房地产、木浮生公寓、招财猫，重庆宝湘房等公司爆雷或失联，给租赁市场留下一地鸡毛，其中，损失最大的就是业主（房东）与租客。在房屋托管公司跑路后，业主（房东）是否有权收回房屋以及如何收回房屋，成为横亘在业主（房东）与租客之间的最大难题，也因此引起纠纷不断。房屋租赁纠纷看似法律关系简单、讼争金额较小，当事人认为自己可亲自上阵，如有这种想法，可能会造成大错。请看下面的案例，由于诉讼请求的错列，致使当事人在提交起诉状时就已败诉。
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裁判要旨
原告诉请确认其对诉争房屋享有居住权直至2019年11月21日，根据物权法定原则,物权的种类和内容须由法律加以明确规定,我国现行物权法针对居住权并无明确规定,考虑确认居住权纠纷的本质,此类纠纷并不属于人民法院受理民事诉讼的范围。其次，原告主张被告代案外人左旗公司履行合同，无法律及合同依据，应予以驳回。
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案情简介
2019年10月，原告王某（租客）将被告郝某（业主）诉至法院。原告诉称，2018年11月22日，其与西安左旗商业运营管理有限公司签订了书面的房屋租赁合同，租赁房屋地址为西安市未央区XX号楼XX单元XX室，租赁期为1年，自2018年11月22日至2019年11月21日止，支付方式是半年一付，押一付六，其支付房租、物业费、其它费用共计26300元到左旗公司银行账户，签订合同前左旗公司提供了被告郝某的授权委托书，表明被告郝某将房屋的使用权益、租赁权利等授权委托给了左旗公司，其打通了被告电话询问，被告确认了其和左旗公司之间是委托关系，自2019年9月18日，被告郝某以左旗公司未按时给他支付房租为由，通过微信消息，上门骚扰，强制停水停电等方式，威胁并驱赶其，已严重影响了其的工作与生活，故诉至法院，诉讼请求：1、被告确定原告在西安市未央区XX号楼XX单元XX室处房屋的合法居住权至2019年11月21日；2、被告替他的代理人西安左旗商业运营管理有限公司履行合同。
03
裁判要点
本案经审查认为，原告诉请确认其对诉争房屋享有居住权直至2019年11月21日，根据物权法定原则,物权的种类和内容须由法律加以明确规定,我国现行物权法针对居住权并无明确规定,考虑确认居住权纠纷的本质,此类纠纷并不属于人民法院受理民事诉讼的范围。其次，原告主张被告代案外人左旗公司履行合同，无法律及合同依据，应予以驳回。
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实务总结
在由房屋托管公司引起的房屋租赁纠纷中，因托管公司违约（或跑路），业主是否有权将房屋从租客手中收回，这是一个法律问题。具体需要结合业主与房屋托管公司的合同内容来判断。简而言之，常遇春律师认为，如果业主与托管公司签订的是房屋租赁合同，则业主基于房屋所有权，在与托管公司解除合同后，有权收回房屋。此时，虽然租客基于与房屋托管公司的房屋租赁合同，属有权、合法占有使用房屋，但在业主解除与房屋托管公司的合同后，租客基于合同的债权不能对抗业主基于所有权的物权。
如果业主与托管公司签订的是委托合同，即房东授权房屋托管公司，让托管公司代理业主以显名或隐名方式出租房屋，那么因托管公司违约（或跑路），业主解除委托合同后，如租赁合同尚未到期，在租客未有其他严重违约行为的情况下，业主无权收回房屋。这是因为，委托合同中，受托人基于委托关系拥有了代理权限处理授权事务，其不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行的。因此，受托人处理受托事务产生的后果，直接归委托人承担。在此种情况下，如果业主强行驱赶、强硬收房，损毁财物或者使租客人身安全受到威胁，租客应及时报警；如房东要求解除合同，可要求其承担违约责任。
问题的解决是否就这样简单呢？想法不能太天真。法律上租赁合同与委托合同虽然区别很大，但在现实社会中，生活总是显现它复杂的一面。因为，太多房屋托管类公司也一直在钻法律空子，给法律的适用增加难度。比如，房屋托管公司与业主签订一份《房屋出租委托代理合同》。这是租赁合同还是委托合同？在合同内容中，租赁条款与委托代理条款混杂，让合同种类的认定更加困难。常遇春律师认为，参照《合同法》第125条，对合同性质的认定应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、履行情况以及诚实信用原则，综合确定双方的真实意思，最终认定合同的种类。显然，这已经不是单纯看合同名称就能认定的问题了。而在具体认定过程中，是否有委托授权书、代理权限设定、附则、补充协议等也在合同性质认定过程中起到一定的作用。司法实践中已经有大量案件因此纠纷频发，各法院认定的结论也大不相同，因此，行文至此，已不能详加论述，因为合同性质的认定又是一篇需长篇论述的文章了。
因此，在遇到类似纠纷时，建议向专业的律师去寻求帮助，因为专业的事情需交给专业的人去处理。一旦认识不清这一点，可能就会出现上文案例中出现的问题，案件还没开庭，就出现注定败诉的结果。
那么在房屋托管公司爆雷、跑路后，您觉得业主（房主）是否有权收回租客居住的房屋呢？欢迎大家留言讨论。
相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四百零二条 委托人的介入权
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条 委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利
受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
常遇春律师，专职律师，本公众号特约律师。擅长合同纠纷、民间借贷领域，合同诈骗、集资诈骗、非吸等刑事辩护。合作交流微信号：15091098323。
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