降价是常态，广州增城在亏本卖房了？
增城降价卖房频上热搜已不足为奇，这不又喜提全国热搜，话题是亏本卖房。
事件源于增城当年的法拍地王项目创基天璟，近期推售特惠房源，低至1.3万/㎡。
低于面粉价卖房，这不是血亏吗？但话说回来，降价还能卖出去，好过烂在手里强。
该项目是创基地产在2017年通过司法竞拍，以总价10亿拿下的宅地，是位于增城区荔城街夏街村、金星村和罗岗村的地块，面积为3070㎡，当时折算楼面价为2.5万/㎡。
拿地后，经过几年开发，到2021年8月对外开放，9月开盘，均价在1.9万/平，推售户型主要是89-130㎡三至四房复式产品。
对于项目来说，两公里范围内有地铁21号线钟岗站，也可抵达增城广场。而学校也拿得出手，据2021年增城教育局网站公布的招生看，广州执信中学增城实验学校摇号范围包含了该楼盘。
按理说资质不算差，但还是一路跌到今时今日的1.3-1.5万/平。
一方面大环境不好，大家都在内卷，没打好价格战，你就是难卖，明摆的事实。
另外一方面，只能说明开发商急于回款的的心昭然若揭。
01
降价是常态
无独有偶，眼下在增城降价卖房已是常态。
一方面，客户在逐渐流失，隔壁东莞、惠州今年三番五次的松绑楼市政策，让部分增城客外溢走了。
另外，已买了增城房子的人，想置换，又卖不出去，买不了改善房，所以房企只能把所有的眼光都瞄准刚需客（不限购，低总价，30万首付上车）。
再者，增城供应量实在太大了，可挑选的盘，多到数不清，在售/待售的新盘都超70个。
此外，根据克而瑞的数据显示，在2017-2021年期间，增城就累计卖出了152宗宅地，都快是南沙的三倍了，天河、越秀等中心区域的出让地都只是在个位数。
拿地的房企，在今年也是疯狂出货，最后造成的只能是内卷，拼产品之余还要打价格战，不然是赤裸裸的卖不动。
如朱村板块的保利水木芳华今年6月初低价开盘，首开价格在1.6-1.7万/㎡，户型则是69、80、101㎡的三房，一看就是在抓刚需的心。
69平三房，最低总价是115万起，80平三房最低总价是135万起，101平三房则是178万起。
以三成首付算，35万左右就可以拿下一套69㎡的三房。价格卷起来，产品也做到极致，这样的营销策略也让周边的楼盘措手不及。
据中介透露，保利水木芳华去化在8成，这就惹得隔壁的中建·凤榕台眼红了，也紧跟着保利的步伐，6月底首推2栋住宅200多套货，价格在1.75-1.95万/平。
户型也对标保利，做到比它还卷。67平就有小三房了，单价在1.85万/平，总价约120万左右，三成首付价格也在35万左右。
建面约77-80平方米也是三房两卫设计，总价在140万左右，89平方米四房单位，单价则在1.95万一平，总价在170万左右。
中建·凤榕台的地块是中建去年9月以总价15.46亿拿下的地块，折算楼面价10061元/平，按照以往定价逻辑，得是地价翻倍才能获利，现在首开价格都低于2万一平，是亏本的节奏。
02
库存积压大
虽然眼下房子降价难卖，但作为广州的东大仓，增城有过高光时刻。
数据显示，2016年增城房价刚破万元大关，此后2017年开始，房价就一路高涨至2021年的2万/平，房价翻倍用了仅5年时间。
成交量来说，近五年也一直保持在2-2.7万套的成交，按照广州每年成交10万套的水平计算，也就是广州每卖出四五套房就有一套来自增城。
但今年开始，增城的光芒就没了，东大仓的名头还在，但前十的成交项目榜单中，鲜少有来自增城的选手。
销售量减少，库存积压自然就越多。
据克而瑞最新数据看，截止到5月底，广州新房库存在10.7万套，去化周期为15.4个月，相当于还有一年多的货量可售，超过12个月，就会有滞销风险。
而从区域看，拉高库存的主要是增城，库存套数超2.8万套，去化周期需要17.8个月。
03
不敢拿地
于房企而言，房子卖不动，不断积累库存，哪怕再降价还是很难有起色，手握增城的房源，就如烫手山芋一样。
这直接影响到卖地，就好比包子都不好卖了，谁还想去买面粉。
去年整年来说，增城也至少卖出去了20多宗宅地，到了今年，第一轮土拍仅大华和中铁各底价拿走一块。7月18日的二轮土拍增城就只供应了1宗宅地。
自集中供地以来，增城的宅地成交也是断崖式下跌，从高峰的17宗降至如今的个位数。
拿地成本也跌破万元一平，今年成交的两宗地，楼面价仅在7300-8900元/平左右，二轮供地增城宅地起拍价也仅是8500元/平。
这叫曾经高价拿地的房企情何以堪？
从统计数据看，广州的区域楼面价新高基本定格在去年的第一次集中土拍（2021年4月），广州最高楼面价依然是越秀南地块，价格在6.45万/平。
增城的竞拍地王出现在2017年，3月29日那天，碧桂园以总价112亿豪夺增城3宗宅地，楼面价均在2.2-2.3万/平，当中就包含了区域最高地价。
这块地为永宁街岗丰村、长岗村地块83101230A17007地块，碧桂园拿地价是23963元/㎡。
夺下的三宗宅地如今打造成了碧桂园凤凰城云顶项目，首开后，最高峰时期售价达到4.3万/平，当时还要抢房，而如今该项目房价在2.6万/平，仅比拿地价高了2000-3000元一平。
同样降价售卖的还有万科金茂四季都会，此前首开价格是2.5万/平，而今年618期间，推出的特价房在2万/平。而该地块是万科在2020年底以1.3万/平的成本拿下的。
与此同时，在618推特价房的时代倾城，当时最低售价在1.8万/平，时隔半月优惠又升级，不仅房源增多，优惠价最低降至1.58万/平。
△图源：中介朋友圈
此外，去年售价坚挺，且是增城销冠的御溪世家（克而瑞数据显示：2021成交1575套），如今也在推特价房源，最低售价在1.85万/平，要知道去年售卖均价达2.5万/平。
所以不光只有买房人高位接盘而忧伤，开发商高位拿地血亏售出也肉疼，接下来还有谁敢出手继续在这里拿地，都是个未知数。
04
卖地求自保
2021首轮土拍，在广州备受关注，挂48宗地，卖掉42宗，揽金超千亿，其中增城就贡献17宗，此番高潮也让广州在此后拍地中加入三限，拿地要求多，规则更严。
众房企风风火火的在增城拿地，也是因为2021年增城房价涨至2-3万/平，成交量在这一年创下历史性新高，一共卖出27546套新房。
面对大好形势，加上对广州中心区域来说，增城地价实属低洼，因此吸引了很多外来房企的围猎，把这里作为他们首进的突破口，如今恐怕要彻底失望了。
毕竟政策是瞬息万变的，曾经看好的鸡蛋，也会因为一纸文书变得鸡飞蛋打，捞不着的同时，还要掏钱做修复，所以最好的办法就是原封不动退掉。
而已经拿地的，捂在手里都发烫，趁机转出去或许还能保本，不至于亏本求人买。
尤其是高位站岗的房企大佬们，都在想方设法退地，好死不如赖活着，转掉还能还点债。
融创曾在2021年4月首批供地中，一举夺下2宗增城宅地，其中位于中新板块的宅地，在2022年4月1日，融创将地块50%的股权转让给了金地商置旗下的广州广电地产，拿地价在1万/平。
如今打造成金地·云上项目，在今年7月初迎来首开，售价1.5万/平起，首推户型涵盖60-90㎡二至三房。
△宣传海报 来源中介朋友圈
按照60平户型最低1.5万/平，最便宜的总价是90万起，首付不到30万，现场销售表示，首付还可分期5年给。
而另一宗融创联合国贸一起拿下的荔湖街宅地，融创也选择了退出。从股权变动看，融创中国在2022年3月30日就已退出，将所持的51%股权悉数转让给了厦门国贸。
△宣传海报 来源中介朋友圈
该地块如今建成的项目是国贸学原，在今年5月首次开盘，售价是1.45万/平起，宣称是低过地价（所指的对象是徐福上坤·云境风华，除去配建，地价成本1.5万/平），首推户型是建面76-103㎡的二至三房。
同样转让手中地块的还有合生。去年4月27日，合生花了7.3亿拿下永宁街宅地，楼面价在9012元/平。
拿地2个月后，2021年6月合生就把项目公司股权出质给了保利置业，到了2022年2月，项目公司股权正式变更为广州保泰置业有限公司。
△宣传海报 来源中介朋友圈
被保利置业接手后，项目案名改为保利珑悦，目前项目在推特价房，价格低至1.3万/平，在售户型为建面77-105㎡三至四房。
最后，整体看，增城降价卖房已是常态，而未来一段时间内，降价内卷依然存在，不排除，还有更低的价格出现。
近几年拿地的房企，开发项目后，都是在高于拿地价4000-5000元/平售卖，按照正常定价逻辑，这是亏本大甩卖。
而对于产品方面，卷起来就真的逼疯设计师，60多平的三房竟在增城遍地开花，对于刚需来说，是好事，低总价就能上车一套小三房。
如今想在增城买房，只有刚需或者自住需求的客户，眼下增城卷到极致，对于买家来说是好，但产品如此多，项目如此多，容易挑花眼，因此买房时，还是要多看多对比了。
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